Инвестиции в недвижимость за рубежом

Туреччина залишається однією з найзручніших країн світу для укладання угод з нерухомістю для іноземців. Порівняно швидко вирішуються багато фінансових питань і, як правило, не потрібні докази походження коштів.

Як сплатити квартиру в Туреччині, питання яке задають багато покупців.

Існують різні способи оплати нерухомості, найпоширеніші:

• Банківський переказ на рахунок забудовника чи агентства, зазначеного у договорі.
• Зняття грошей зі своєї банківської картки у Туреччині.
• Відкриття рахунку в Турецькому банку, переказ коштів та оплата з нього.
• Оплата з банківського рахунку юридичної особи
• Оплата готівкою.
• Системи перекладів (Western Union, MoneyGram та інші).

Оплата готівкою.

До Туреччини дозволено ввозити готівку без обмежень при декларуванні її на митному контролі, а до $10 тис. - без декларації на кожного члена сім'ї, аж до дітей, навіть немовлят. Цієї суми сім'ї вистачить як мінімум на перший внесок під час виплати розстрочки.

Банківський переказ.

При безготівкових розрахунках із забудовником нічого очікувати особливих обмежень у розмірі платежу, з наявністю договору купівлі-продажу. Проте слід уточнити наявність будь-яких обмежень у країні платника. Наприклад, в Україні у червні 2022 року SWIFT-переклад не працював. Звертаємо увагу для тих, хто хоче при купівлі нерухомості в Туреччині отримати паспорт Туреччини - банківський переказ це єдиний спосіб оплати за нерухомість, для оформлення громадянства Туреччини.

Відкриття рахунку у Турецькому банку.

Відкрити рахунок у турецькому банку, у тому числі на підставі довіреності. Це не так просто. Не кожен банк у Туреччині готовий відкрити рахунок іноземцеві без посвідки на проживання. Наша агенція допоможе відкрити рахунок для своїх клієнтів без ВНЖ. Після відкриття свого рахунку в турецькому банку клієнт вносить на нього необхідну суму для покупки та перераховує її на рахунок забудовника.

Зняти гроші з картки.

Зняти з карти валюту чи турецькі ліри можна, але все залежить від банку, громадянства, поточної ситуації. Наші агенти завжди тримають руку на пульсі подій та зможуть заздалегідь проконсультувати вас з банківських переказів оплати за квартиру в Туреччині.

Слід врахувати, що у Туреччині діє обмеження на зняття готівки — від 3000 до 7000 тис. доларів США за добу з одного банкомату.

Розстрочка оплати за нерухомість забудовником.

Як правило, забудовниками в Туреччині надається безвідсоткова розстрочка до закінчення будівництва, в деяких випадках і довше. Зазвичай, перший внесок мінімально від 30%. Решта суми розбивається за зручним для покупця графіком платежів. Їх також можна здійснювати через представництва. Вартість об'єкту нерухомості фіксується.

При оплаті 100% вартості житла на деякі проекти діє відмінна знижка.

Ми завжди зможемо підібрати для вас зручний та найвигідніший варіант оплати. Щодня клієнти укладають договори на придбання житла, і кожен з них має свої обставини, можливості. Для кожного ми знайдемо правильне рішення та спосіб сплатити квартиру в Туреччині з мінімальними витратами.

Якщо у вас є питання щодо перевезення готівки, безготівкових платежів, комісія та інших важливих моментів при оформленні нерухомості в Туреччині, будь ласка, звертайтесь за консультацією.

Підвищення орендних ставок на житло у Туреччині врегульовано законом.

Підвищення орендної плати буде обмежено законом. Цьому передував виступ міністра юстиції Туреччини Бекіра Боздага, де він повідомив про рішення влади регулювати підвищення орендної плати. Ситуація з підвищенням цін на оренду квартир загострювалася вже давно. На тлі зростаючих цін власники почали суттєво підвищувати орендну плату квартиронаймачам, але не завжди останні були згодні з розміром підвищення. Ситуація загострюється також через небувалий попит на квартири останні 3 місяці.

Передумови запровадження ліміту підвищення ренти.

Володіння житлом у Туреччині та доступна орендна плата стали нездійсненною мрією для багатьох турків у міру поглиблення економічної кризи у близькосхідній країні. Вартість товарів, податки та комунальні платежі продовжують зростати внаслідок високих темпів інфляції та падіння курсу турецької ліри.

На тлі того, що відбувається, вартість нерухомості (включаючи знімання/покупку) різко зросла, оскільки населення розглядає нерухомість у Туреччині як актив-притулок. Згідно з даними у квітні 2022 року середня орендна плата в Стамбулі становила 6500 лір (352 євро), а мінімальна місячна заробітна плата в країні дорівнювала 230 євро.

Вартість оренди житла в найбільшому турецькому місті з розрахунку в лірах зросла на 112,3% у період з березня 2021 по березень 2022 року, йдеться в дослідженні, опублікованому 18 березня Центром економічних та соціальних досліджень Стамбульського університету Бахчешехір. Для порівняння: в Анталії, столичній Анкарі та Ізмірі зафіксовано зростання на 122%, 106,7% та 75%, відповідно.

Міністерство юстиції Туреччини 8 червня 2022 року запропонувало тимчасово обмежити збільшення орендної плати 25 відсотками. Генасамблея Великих національних зборів Туреччини (тур. Türkiye Büyük Millet Meclisi) затвердила пропозицію того ж дня. Очікується, що нове обмеження буде відображено в Обов'язковому кодексі Туреччини (тур. Türk Borçlar Kanunu) № 6098 у формі наступної статті (попередній текст):

«У період 01.07.2022 до 01.07.2023 (включно) допускається перегляд розміру орендної плати у бік підвищення при пролонгації орендної угоди, якщо розмір перевищення переглянутої ренти щодо рівня орендної плати за попередній рік дії контракту становить максимум 25%. Якщо коефіцієнт зміни індексу споживчих цін за попередній рік дії орендної угоди становить менше ніж 25% щодо середнього дванадцятимісячного значення, застосуванню підлягає відповідна ставка ІСЦ. Це правило додатково застосовується до орендних договорів з більш ніж річним терміном дії. Угоди про оренду житлових приміщень, при складанні яких перевищуються подібні обмеження, недійсні в частині перевищення суми, що підлягає сплаті орендарем. Положення цього пункту додатково застосовується до рішень, які приймає суддя відповідно до частини другої статті 344».

У вищезгаданій тимчасовій ухвалі зазначено, що 25-відсотковий ліміт на підвищення ставок орендної плати підлягає застосуванню лише щодо договорів про оренду житла в Туреччині.

Купівля нерухомості у Туреччині для отримання громадянства. Умови програми та правильний підхід інвестора.

Умови турецької програми громадянства за інвестиції лаконічні. Головне – придбати нерухомість на суму від $400 тис. Проте є труднощі: сума в доларах, яку покупець бачить в оголошенні і навіть потім у договорі купівлі-продажу, нічого не означає для чиновників імміграційного відомства.

Для участі у програмі громадянства Туреччини за інвестиції іноземець має придбати нерухомість на суму від $400 тис. – як відомо, поріг було підвищено у червні з $250 тис.

Інвестору надається максимальна свобода вибору: можна купувати один або кілька об'єктів, на первинному чи вторинному ринку, житлову чи комерційну нерухомість, а також земельну ділянку.

У разі купівлі нерухомості в Туреччині необхідно надати такі документи:

• Сертифікат відповідності. Його одержують у міністерстві навколишнього середовища.
• Звіт щодо оцінки майна. У ньому потрібно зазначити ринкову ціну нерухомості. Звіт складає ліцензований спеціаліст на підставі курсу з продажу турецького Центробанку на день оцінки.
• Копія акта реєстрації нерухомості у земельному кадастрі. Її треба запевнити у відповідному кадастровому органі.

Важлива умова: продавцем обов'язково має бути турецька фізична чи юридична особа. Так програма забезпечує надходження інвестицій саме до Туреччини, а не в ті країни, які представляють продавці. Також для програми не підійде об'єкт, на підставі якого інший іноземець раніше отримав інвестиційне громадянство. Тобто купити віллу у власника нового турецького паспорта не варіант.

Важливе доповнення: у січні 2022 року Туреччина зробила ще одну зміну до програми громадянства за інвестиції. Відтепер інвестори мають конвертувати іноземну валюту у турецькі ліри, перш ніж вкладати їх у відповідні активи.

Необхідно придбати нерухомість в Туреччині (нове та вторинне житло, комерційний об'єкт чи землю) на суму, еквівалентну $400 тис. Це кадастрова вартість об'єкта. Саме вона має бути зазначена у свідоцтві про власність та підтверджена рапортом оцінювача з акредитованої компанії. Тому дуже багато залежить від проекту, в якому купується об'єкт.

Підводне каміння з підбором об'єкта:

Турецькі агенції нерухомості та забудовники вміють йти назустріч клієнту. Знижки, розстрочки, індивідуальні умови – типові атрибути угоди у Туреччині.

Однак у привітності є і зворотний бік: процес може перебувати в «сірій зоні». Найчастіше це означає, що вся сума, яку ви сплачуєте продавцю, відбивається у його звітності. У такий спосіб він уникає податків.

Важливо: це ніяк не впливає на легітимність правочину та не ставить під сумнів право власності. Тому якщо ви просто купуєте житло для себе, проблем не виникне. Проте, саме при отриманні інвестиційного громадянства вони з'являються.

Для купівлі нерухомості в Туреччині в рамках програми громадянства за інвестиції ми маємо всі кроки – починаючи з пошуку об'єкта та закінчуючи процесом проведення угоди – співвіднести з цією метою.

Оцінка об'єкта.

Перше, на що треба звернути увагу – це офіційна ціна об'єкта. Імміграційна служба виходитиме не з суми, зазначеної в договорі, а з об'єктивної оцінки. Зазвичай говорять про «кадастрову вартість», однак у Туреччині немає бази, де вона вказана для всіх об'єктів.

Тому після подання заявки на громадянство об'єкт огляне експерт із державної комісії. Результатом стане звіт, в якому виходячи з метражу, локації та безлічі інших параметрів буде названо ціну. У більшості випадків вона буде нижчою за фактичну.

Фактично суму, яка піде на рахунок для інвестиційного громадянства, ви дізнаєтеся вже після покупки.

На наш досвід, якщо ви купуєте об'єкт у Стамбулі у великих забудовників, різниця буде невелика - від нуля до 10%. А ось на південному узбережжі – в Анталії, Аланії, Бодрумі, Фетхіє – офіційна оцінка цілком може виявитися вдвічі нижчою за ціну, яку ви реально заплатили.

Що може бути не так з документами та оплатою?

Типова ситуація: забудовник називає суму та просить половину перевести йому офіційно за договором, а половину – віддати готівкою. Зрозуміло, для інвестиційної програми ця схема не працює.

Є й інша проблема. Припустимо, вас зацікавив проект, у якому вже продано половину. Ви готові платити "у білу". Але встановлювати вдвічі більшу ціну на типову квартиру заради вас забудовник не буде. Адже в цьому випадку виникнуть проблеми з податковою інспекцією.

Далі, для подання заяви на громадянство в інвестора має бути вся документація на об'єкт, і насамперед тапу – свідоцтво про право власності. Деякі забудовники обіцяють видати його, наприклад, лише за рік після угоди. Це відкладе на рік та початок процедури отримання громадянства. Щоправда, є альтернатива – подати заявку на підставі нотаріально завіреного контракту, але це також довгий шлях.

Зрештою, важливо коректно провести сам платіж. Він має бути відправлений з особового рахунку покупця на рахунок продавця в турецькому банку. Необхідно вказати призначення платежу, а також чітко позначити об'єкт, його номер та адресу.

Як не зробити помилку під час підбору нерухомості в Туреччині під громадянство?

Отже, враховуючи такі жорсткі умови, ми бачимо проблему, про яку говорили на самому початку: більше половини об'єктів, які формально підходять під програму, такими не є. Що ж робити?

Перше.

Прикинути ціни наперед. Можна замовити попередню оцінку об'єкта.

Якщо ви купуєте апартаменти в комплексі, можна дізнатись, яку оцінку отримав аналогічний об'єкт.

Якщо купується вілла, попередню оцінку може дати девелопер. А його юридичний департамент надасть певні гарантії.

Друге.

Дивитись нову нерухомість. Пошуків на вторинному ринку краще уникати. Оцінка ненових об'єктів суттєво розходиться з тією, яку дасть експерт імміграційної служби.

Третє.

Обмежити вибір. Найпростіше орієнтуватися на найбільші міста Туреччини. Там більшість нових об'єктів підходять для участі у програмі. Якщо ж ви шукаєте об'єкт під себе, пошук може розтягнутися надовго, адже в рамках існуючих критеріїв доведеться шукати ще й те, що подобається - а це складніше.

Перегляньте кращі пропозиції на ринку нерухомості в Туреччини на узбережжі Середземного та Егейського моря, підходящі під програму отримання паспорта Туреччини.

ВНЖ Турции арендующим жильё иностранцам будет недоступно в 1169 районах

С 1 июля 2022 года правительство Турции увеличило список районов, в которых не будет выдаваться ВНЖ иностранцам, арендующим жильё в Турции, а также претендующим на статус беженца (за исключением случаев воссоединения семей).

Ранее в списке был 781 район, теперь – 1169. Ограничения введены из-за недовольства местных граждан быстрым увеличением количества мигрантов и связанных с этим ростом цен на аренду и безработицей. В перечень попали популярные у россиян районы Стамбула (Фатих, Шишли, Эссенюрт и Бейоглу), и также Анталии и Алании (Кестель, Махмутлар, Авсалар и Лиман). Теперь в этих локациях будет невозможно получить ВНЖ на основании договора приобретения недвижимости или долгосрочной аренды.

Чтобы предотвратить получение вида на жительство путем приобретения недвижимости в Турции на низкую сумму, в столичных городах не предоставляется вид на жительство для продажи недвижимости с условием покупки за турецкую лиру эквивалент менее 75 000$ и в других городах - 50 000$.

С 5 мая 2022 года, если вы или ваша семья хотите получить ВНЖ в Турции за покупку дома или квартиры в Турции, вы должны убедиться, что приобретаемая вами недвижимость стоит не менее:

• $75 000 и более, если она расположена в одном из 30 мегаполисов Турции
• $50 000 и более, если она расположена в одном из оставшихся 51 небольших городов Турции.

Требование будет применяться ко всем районам в этих городах, а это означает, что иностранные граждане должны будут купить жильё, например, в Бодруме или Фетхие на сумму не менее $75 000, поскольку они находятся под юрисдикцией столичного муниципалитета Мугла.

В список из 30 городов, которые считаются «крупными» и подразумевают покупку недвижимости на сумму не менее $75 000, входят такие популярные у русскоязычных покупателей локации, как Анкара, Анталья, Стамбул, Измир, Мерсин и Мугла.

В целях предотвращения фальшивых договоров аренды при оформлении вида на жительство иностранцам предъявляются нотариальные заверенные договоры аренды.

Данная мера, принятая властями Турции, связана с резким ростом ставок на рынке аренды из-за притока иностранцев и недовольством местного населения, которое зачастую больше не может позволить себе съём квартиры.

Турция является одной из главных стран мира, принимающих беженцев. В числе прочих, в ней нашли убежище более 3,7 млн человек из Сирии.

Оформление сделок купли продажи недвижимости разрешено нотариусам в Турции.

В турецком «Официальном вестнике» был опубликовало закон № 31880 от 28 июня 2022 года. Он вносит существенные изменения в ныне действующий закон «О нотариате».

Предусмотренные новым нормативным актом поправки должны вступить в силу не позднее 1 января 2023 года. Если раньше осуществлять все сделки с недвижимостью в Турции нужно было напрямую через Кадастровое управление (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü), то теперь их можно будет провести у любого нотариуса. По мнению экспертов, это существенно упростит и ускорит оформление договор купли-продажи недвижимого имущества. При подготовке изменений в закон «О нотариате» турецкие власти руководствовались позитивным опытом других государств в данной сфере.

В соответствии с положением, после завершения обмена документами нотариусы проверяют записи о праве собственности и документы, связанные с недвижимостью в Турции, в органах земельного кадастра через информационную систему земельного кадастра. По результатам этой проверки, если нет юридических препятствий для продажи недвижимости, нотариусы подготовят договор купли-продажи недвижимости в Турции и перенесут его в информационную систему земельного кадастра.

После регистрации договора в информационной системе отдел земельного кадастра регистрирует договор в соответствующих записях земельного кадастра. В связи с этим право на изменение записей в реестре прав собственности не даётся нотариусам, а остаётся за органами земельного кадастра.

При заключении сделки через нотариуса ее участники будут освобождаться от гербового сбора, однако должны будут уплатить нотариальный сбор и пошлину за документ о праве собственности. Стоимость заключение сделки по новой процедуре не будет существенно отличаться от стоимости традиционного оформления через кадастр напрямую.

В ближайшее время процедура оформления сделок с недвижимостью по новым правилам будет окончательно отрегулирована подзаконными правовыми актами Министерства юстиции Турции.