Инвестиции в недвижимость за рубежом

Проект является организационной формой реализации процесса инвестирования. В этом понятии сосредоточены как стратегическое планирование инвестиционной деятельности, так и практическая реализация ежедневного оперативного управления.

Для того чтобы полнее охватить многофункциональность понятие "проект", определим инвестиционный проект в двух аспектах: как документ и как конкретные действия инвестора по реализации своих инвестиционных намерений.

Инвестиционный проект - это специальным способом подготовленная документация, которая содержит максимально полное описание и обоснование всех особенностей будущего инвестирования. В этом смысле проект является документированным инвестиционным планом.

Инвестиционный проект - это комплекс мероприятий, осуществляемых инвестором с целью реализации своего плана наращивания капитала. Действия инвестора должны быть оптимальными для достижения поставленных целей при ограниченных временных, финансовых и материальных ресурсах.

Такая двойственность в определении дает возможность в дальнейшем точнее и полнее представить вопрос разработки и экспертизы инвестиционного проекта. В отличие от понятия "инвестиционный проект" термином "бизнес-план" обозначают специальный документ, содержащий только экономический план реализации проекта и его обоснование. Бизнес-план является составляющей инвестиционного проекта.

Следует отметить, что инвестиционный проект как план действий инвестора в выбранном направлении существенно влияет на качество (т.е. эффективность) инвестирования. Можно утверждать, что при наличии плана инвестор (или его менеджер по проекту) достигнет более высоких результатов, чем при отсутствии плана (проекта) инвестирования. Проект вносит системность и организованность в процесс инвестирования.

Разработка инвестиционных проектов осуществляется с учетом следующих моментов, составляющих методическую основу проекта:

• комплексность представления процесса инвестирования (маркетинговые, организационные, финансовые, производственные, трудовые, временные параметры, которые составляют единую систему);

• учета связи проекта с внешними условиями (состояние экономики страны, региональные, отраслевые особенности проекта, совместимость продукции проекта с текущим состоянием рынка, согласованность с местной инженерной инфраструктурой, местные условия и сотрудничество с органами власти, экологическая совместимость, социальная бесконфликтность проекта, соответствие ситуации на местном рынке труда);

• интегрированная оценка эффективности проекта на основе соотношения результатов (выгод) и инвестиционных затрат проекта, социального эффекта, последствий для экономики страны в целом (последнее касается крупных проектов);

• учета будущей неопределенности проекта и потенциальных рисков (ведь проект на этапе принятия решения являются лишь прогнозом);

• учета альтернативных вариантов использования капитала инвестора и соответствующего изменения стоимости денежных потоков во времени, применение методики приведения денежных потоков к единым условиям учета;

• стремление представить прогнозную модель проекта с максимальной детализацией и конкретизацией (во времени и в разрезе каждого этапа реализации проекта);

• учета социальных условий и последствий реализации проекта, как для собственного персонала, так и для внешней социальной среды;

• учета важности управленческих аспектов проекта для будущей успешности проекта.

Классификация проектов по различным признакам:

• период реализации проекта (кратко-, средне-, долгосрочные проекты);

• отношение к уже действующему предприятию или производству (проект, который внедряется в уже действующее предприятие, и проект, реализуемый при условии открытия нового предприятия);

• отношение к действующим основным фондам (проект расширения производства, проект модернизации оборудования, проект технического переоснащения, проект полной реконструкции);

• масштаб проекта (тактические и стратегические проекты, т.е. такие, которые связаны со значительным изменением активов или сферы, объема деятельности, формы собственности);

• форма реальных активов (проекты инвестиций в основные или в оборотные фонды).

Период времени, в течение которого готовятся и реализуются инвестиционные намерения инвестора, составляет жизненный цикл проекта. Жизненный цикл проекта разбивается на определенные этапы.

Этапы инвестирования:

• формирование инвестиционных намерений;

• разработка концепции инвестирования (конкретизация задач, выбор продукта проекта, определение источников финансирования, выбор участников проекта, предыдущие проработки маркетингового и финансового плана);

• разработка проекта как документированного плана (детализированного инвестиционного обоснования и плана действий на всю глубину жизненного цикла проекта);

• прединвестиционный анализ проекта (изучение потенциальных возможностей проекта, оценка реальности финансовых планов, внешней и внутренней согласованности проекта, его коммерческой реалистичности и целесообразности);

• создание или приобретение инвестиционного объекта "под ключ" и подготовка к началу его эксплуатации;

• эксплуатация инвестиционного объекта и возвращение из-за накопления текущей прибыли инвестированных в проект средств. Этот этап называется периодом окупаемости проекта;

• получение чистой прибыли по проекту (свыше вложенные в проект средства);

• ликвидация инвестиционного проекта (демонтаж основных фондов, продажа оборотных средств и других активов, решение организационных и юридических вопросов прекращения финансово-хозяйственной деятельности с использованием активов проекта).

Приведенные этапы могут быть еще более детализированы, но в целом их можно объединить в три основных этапа инвестирования:

- прединвестиционный (разработка проекта как документированного плана инвестирования),

- инвестиционный (формирование активов проекта "под ключ")

- эксплуатационный (запуск и финансово - хозяйственная эксплуатация активов и регулярное получение текущей прибыли, постепенное возвращение вложенных средств).

Участниками процесса инвестирования есть все юридические и физические лица, связанные материальными и финансовыми отношениями с инвестором по производству и реализации продукции (или услуг) проекта. Они являются основными, кроме инвестора, заинтересованными сторонами в существовании проекта как документированного плана и как конкретных сбалансированных действий инвестора по его реализации.

Инвестиционный проект нужен инвестору, его партнерам, его кредиторам, которые сформировали одолженную часть инвестированного капитала. При отсутствии проекта исчезает предмет переговоров и принятия решения между инвестором, его партнерами и будущими кредиторами. А на этапе реализации инвестирования без наличия документированного проекта невозможна эффективная координация усилий участников проекта. Координирующая роль проекта, конечно, постепенно заменяется реальными заключенными договорами между участниками, но как долгосрочный план проект не теряет своего значения полного осуществления намерений инвестора.

Инвестиционный проект как документированный план инвестирования состоит из таких документов.

1. Экономическое описание-бизнес-план и материалы для его обоснования.

2. Техническая документация.

3. Технологическая документация.

4. Контрактное сопровождение, то есть набор уже заключенных или подготовленных контрактов (договоров) или более мягкие форм закрепления будущих взаимоотношений между возможными и реальными участниками проекта.

5. Экспертное сопровождение как набор экспертных заключений, оценок или других форм представления выводов специалистов (физических или юридических лиц), компетентных в оценке процессов и явлений, с которыми будет связана реализация проекта.

6. Другие документы, их копии или аналитические материалы, характеризующие: участников проекта, ситуацию на рынке, учредительные документы предприятий, копии отчетов предприятий о финансово-хозяйственной деятельности, прогнозы, свидетельства о правах собственности, нормативно-законодательные акты государственного и местного уровня, которые влияют на проект.