Управление недвижимым имуществом - это комплексный подход к развитию и управлению недвижимости. В рамках управления недвижимым имуществом происходит разграничение функций собственника и управляющего, т. е. собственник передает в доверительное управление объекты недвижимого имущества, при этом управляющий действует от собственного имени и за счет собственника. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством исполнения. Функции оперативного управления делегируются доверительному управляющему. Такой подход позволяет решать задачи, связанные с созданием, развитием, оценкой и управлением недвижимости в целях реализации интересов собственников.
Управление недвижимостью охватывает следующие направления:
экономическое - управление доходами и затратами, распределение финансовых потоков, позиционирование объекта на рынке
техническое - содержание и развитие объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением и установленными требованиями
• правовое - комплексное юридическое сопровождение управления недвижимостью
Задачи управления недвижимостью определяет собственник, в зависимости от целей - максимизация дохода, увеличение ликвидности объекта недвижимости, увеличение его стоимости или иные.
Экономические задачи управления недвижимостью:
планирование и бюджетирование доходов и расходов по недвижимости
привлечение инвестиций
маркетинг и реклама объекта, привлечение арендаторов
анализ эксплуатационных расходов и их снижение
контроль за поступлением арендных платежей
поддержание арендных ставок в соответствии с рыночным уровнем
• создание прозрачных для собственника финансовых отношений
Технические задачи управления недвижимостью:
техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости
отношения с коммунальными службами
организация охраны объекта недвижимости
клининг - профессиональная уборка
отношения с субподрядчиками по эксплуатации
• согласование перепланировок и реконструкций
Правовые задачи управления недвижимостью:
подготовка и заключение договоров с арендаторами, подрядчиками
представление интересов в государственных и муниципальных органах
разрешение спорных вопросов, защита интересов в суде
Управление недвижимостью включает
Сдача объекта недвижимости в аренду
Привлечение арендаторов на свободные площади
Определение стратегии для сдачи объекта недвижимости
Разработка маркетинговой программы по сдаче объекта в аренду
Разработка стандартного договора аренды
Проведение переговоров с потенциальными арендаторами по согласованию условий стандартного договора аренды и доработка его под каждого конкретного арендатора
Координация процесса заключения договоров аренды
• Формирование пакета документов для государственной регистрации договоров аренды и взаимодействие с регистрирующими органами
Финансовое управление
Разработка учетной политики компании-владельца, организация бухгалтерского и налогового учета компании-владельца в соответствии с принятой учетной политикой
Ведение бухгалтерского и налогового учета компании-владельца объекта в полном объеме
Составление и представление полной бухгалтерской и налоговой отчетности контролирующим органам в соответствии с действующими нормами законодательства
Выставление арендаторам счетов на оплату арендных платежей и других сумм в соответствии с положениями договоров аренды
• Предоставление владельцу объекта недвижимости бюджетов операционных расходов, отчетов о фактических затратах, денежных потоках, доходах и расходах
Административные функции
Разработка программы планово-профилактического обслуживания объекта недвижимости
Взаимодействие с арендаторами. Решение оперативных вопросов по обслуживанию зданий. Контроль выполнения запросов арендаторов на различные виды работ
Проведение регулярных инспекций объекта в соответствии с установленными правилами, подготовка детальных отчетов и списков выявленных замечаний, выдача рекомендаций и плана действий по устранению неисправностей
Управление и контроль работы штатного персонала и субподрядных компаний
Взаимодействие с субподрядными компаниями: определение перечня необходимых работ, проведение переговоров в отношении стоимости и состава услуг
Взаимодействие с городскими и федеральными органами власти
Организация закупки, транспортировки и доставки на объект недвижимости всех необходимых материалов, инструментов и оборудования
• Разработка и контроль выполнения программы по соблюдению техники безопасности при производстве работ, подготовка и утверждение плана действий в чрезвычайных ситуациях
Взаимодействие с арендаторами
Контроль выполнения арендаторами обязательств по договорам аренды
Разработка правил для арендаторов
Предоставление своевременных ответов и незамедлительное реагирование на все требования арендаторов, касающиеся управления и эксплуатации объекта недвижимости
• Надзор за организацией и проведением отделочных работ и работ по перепланировке и переоборудованию помещений арендаторами
Техническое обслуживание объекта недвижимости
Планово-профилактическое обслуживание и эксплуатация систем отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, автоматического контроля, охранных и противопожарных систем, электрических силовых и осветительных систем, водопроводно-канализационной сети, структурных частей здания и кровли и лифтового хозяйства
Обеспечение объекта всеми необходимыми расходными материалами, инструментами и инвентарем
Назначение лиц, ответственных за электро, тепловое и лифтовое хозяйства, а также противопожарную безопасность
Проведение текущего ремонта инженерного оборудования и конструктивных элементов объекта недвижимости
• Круглосуточное реагирование на чрезвычайные ситуации
Комплексная уборка
Уборка и обслуживание объекта недвижимости
Обеспечение всеми необходимыми расходными материалами и оборудованием
Обеспечение наличия мусорных контейнеров и организация работы службы вывоза мусора для объекта недвижимости
Мытье фасадов и окон
Вывоз снега с территории объекта
Дератизация и дезинсекция
• Благоустройство территории объекта недвижимости
Обеспечение безопасности
Предоставление и обеспечение работы охранных постов
Обеспечение работы оборудования, обеспечивающего видеонаблюдение и контроль доступа
Осуществление превентивных мер, незамедлительное реагирование и ликвидация последствий в случае возникновения чрезвычайных ситуаций
• Разработка инструкций о действиях арендаторов при чрезвычайных ситуациях
Коммунальные услуги
Прогнозирование и учет потребления коммунальных услуг (электроэнергия, горячая вода и отопления, холодная вода и канализация)
| 