Инвестиции в недвижимость за рубежом

Термин "инвестиции" происходит от латинского слова "invest", что означает "вкладывать".

Определение содержания инвестиций в значительной степени зависит от контекста. Инвестиции определяются как процесс создания нового капитала (включая средства производства и человеческий капитал).

Инвестирование (вложение капитала) - приобретение активов, от которых ожидается получение дохода, превышающего затраты.

Классификация инвестиций:

По объекту инвестирования:

1. Реальные инвестиции - прямая покупка реального капитала в различных формах:

- Материальные активы (основные фонды, земли), оплата строительства или реконструкции.

- Капитальный ремонт основных фондов.

- Вложения в нематериальные активы: патенты, лицензии, права пользования, авторские права, товарные знаки, ноу-хау и т. д.

- Предоставление оборотных средств.

2. Финансовые инвестиции - косвенная покупка капитала через финансовые активы:

- ценные бумаги

- предоставленные кредиты

- лизинг (для лизингодателя)

3. Спекулятивные инвестиции - покупка активов исключительно ради возможного изменения - цены:

-валюты

-драгоценные металлы (в виде обезличенных металлических счетов)

По основным целям инвестирования:

-Прямые инвестиции. Прямые инвестиции - вложения, сделанные юридическими и физическими лицами, полностью владеющими предприятием или контролирующими не менее 10% акций или уставного капитала предприятия. Прямые инвестиции могут быть осуществлены не только в сферу производства материальных благ, но и в другие сферы.

-Портфельные инвестиции. Портфельные инвестиции— инвестиции в ценные бумаги, формируемые в виде портфеля ценных бумаг. Портфельные инвестиции представляют собой пассивное владение ценными бумагами, например акциями компаний, облигациями и пр., и не предусматривает со стороны инвестора участия в оперативном управлении предприятием, выпустившим ценные бумаги.

По срокам вложения:

-краткосрочные (до одного года)

-среднесрочные (1-3 года)

-долгосрочные (свыше 3-5 лет)

По форме собственности на инвестиционные ресурсы:

-Частные. Частные инвестиции - инвестиции, образуемые из средств частных, корпоративных предприятий и организаций, граждан, включая как собственные, так и привлеченные средства.

-Государственные. Государственные инвестиции образуются из средств государственного бюджета, из государственных финансовых источников.

-Иностранные. Иностранные инвестиции - инвестиции, вкладываемые зарубежными инвесторами, другими государствами и иностранными банками, компаниями, предпринимателями.

-Смешанные. Инвестиции, предоставляемые двумя различными инвесторами, к примеру, государством и предприятием.

Существует великое множество вариантов, куда можно инвестировать свой капитал. Среди самых распространенных инструментов, надо отметить такие:

-акции (ценные бумаги, выпускаемые акционерным обществом)

-облигации (долговая ценная бумага, закрепляющая право её владельца на получение от эмитента облигации в предусмотренный в ней срок её номинальной стоимости или иного имущественного эквивалента)

-инвестиционные фонды (институциональное учреждение, осуществляющее коллективные инвестиции.)

-недвижимость

-свой бизнес и др.

Инвестор является основной личностью в инвестиционном процессе. И не важно, к какому типу относится инвестор: частному или портфельному, институциональному или стратегическому – его роль от этого не понижается.

Виды инвесторов:

1.По юридическому статусу:

-физические (частные) лица;

-корпоративные инвесторы - это коммерческие организации, специализирующиеся на производстве товаров и услуг и одновременно осуществляющие инвестиции в ценные бумаги за счет собственных свободных денежных средств;

-коллективные инвесторы это коммерческие организации, осуществляющие инвестиции в ценные бумаги за счет привлеченных денежных средств от физических и юридических лиц;

-государство

2.По цели:

-стратегические инвесторы - это инвесторы, стремящиеся получить контроль над управлением акционерными обществами;

-портфельные инвесторы это инвесторы, имеющие своей целью получение доходов от своих инвестиций.

Существует два основных способа привлечения инвестиций:

- инвестиции в уставный капитал компании. В этом случае инвестор, в обмен на предоставляемые инвестиции, приобретает долю в уставном капитале компании, то есть становится акционером компании

- долговое финансирование. В случае использования этого способа инвестирования предоставление средств оформляется в виде задолженности, и инвестор становится кредитором компании. Долговое финансирование имеет множество форм, но наиболее часто используемые это - долгосрочные кредиты и облигационные займы.

Кроме этих видов привлечения инвестиций существуют еще, так называемые, комбинированные виды привлечения инвестиций, которые при определенных условиях могут переходить из одной категории в другую, например: конвертируемые облигации или банковский кредит под залог акций компании.

Инвестиции в уставный капитал по типам инвесторов делятся на:

- финансовые. Финансовые инвесторы, как правило, не стремятся к приобретению контрольного пакета акций компании, они заинтересованы в том, чтобы сохранить существующий менеджмент компании и их интерес в проекте носит исключительно финансовый характер, то есть они ожидают получить наибольшую прибыль от проекта при заданном уровне риска. Контроль над деятельностью компании, помимо юридически закрепленных прав собственности инвестора на акции, также осуществляется участием в Совете Директоров компании представителя инвестора. Финансовый инвестор определяет для себя горизонт инвестирования, обычно это 4-6 лет, по достижении которого он выходит из проекта, продавая свою долю либо существующим акционерам, либо третьим лицам. Внутри горизонта инвестирования инвестор, как правило, не заинтересован в извлечении прибыли из компании и рассчитывает получить всю прибыль от своего участия в проекте на стадии выхода из него. Именно поэтому для финансового инвестора так важно ещё на стадии рассмотрения проекта продумать стратегию выхода из него, а для компании реципиента предложить наиболее приемлемые варианты для инвестора.

- стратегические. Для стратегического инвестора, в отличие от финансового, основным фактором, влияющим на ценность проекта, является не прибыльность, а получение дополнительных выгод для своего основного вида деятельности от сотрудничества с компанией реципиентом. Поэтому стратегическим инвестором в компанию, в основном, становятся предприятия из смежных отраслей. В этом случае инвестор, хотя правильнее называть его партнером, требует значительного представительства в Совете Директоров компании и активно участвует в управлении последней. В свою очередь компания-реципиент может получить дополнительные выгоды от такого сотрудничества не только в виде денежных средств, но также и в виде гарантированных поставок, сбыта, квалифицированного персонала и качественного управления, ноу-хау и пр. Стратегический партнер, как правило, не ограничивается конкретными сроками участия в проекте.